合肥土地成交创5年新低!或将影响房价走势……

新安房产网 2020-07-10

合肥楼市重磅!今年上半年合肥土地成交创近5年来新低,下半年开局供应量依旧偏低,土地市场究竟怎么了?是无地可卖?还是“捂地惜售”?

1、上半年合肥土地成交创近5年来新低

据新安大数据研究院统计,2020年上半年合肥共计成交土地41宗,成交总面积222.89万㎡(约3343.35亩),土地出让金额266.53亿元,平均地价797.19万元/亩。

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相较于2019年上半年,成交总面积及金额同比下跌近6城,地价走势“稳中有涨”。

从近5年同期合肥土地成交走势来看,2020年上半年土地成交面积及金额仅创新低。详情请戳:2020年1-6月合肥土地交易报告


2、下半年开局土地供应量仍处于低位

7月8日,合肥土地市场网发布了,2020年7月合肥市招拍挂上市地块一览表,9宗674.35亩地将于7月23日拍卖。显然,下半年开局合肥土地供应量仍处于低位。

具体到区域供地量,县域居住地块成“主力军”,市区居住地仅1宗46.46亩。实际上,算上6月份,今年合肥市区已连续两个月只推1宗居住地。

肥东推2宗274.26亩居住地;

庐阳推1宗46.46亩商住地;

长丰推2宗176.25亩居住用地

经开区推1宗141.37科研用地;

高新区推1宗10.51商业、商务设施用地;

巢湖推1宗10.51商业用地;

肥东推1宗14.99服务设施用地;

重点地块分析如下:

庐阳推1宗46.46亩商住地

庐阳区LY202002号地块

该地块原本计划5月份拍卖,但因无房企报名取消供应,7月份重新上市,商品居住和配套商业用地参考地价由之前1605万元/亩降至1325万元/亩。

位于庐阳区阜阳北路以东、北二环路以北,地块面积46.46亩(安置分摊面积13.44亩;商品居住和配套商业分摊面积33.02亩),容积率≤2.2,规划用途为商住,参考地价:安置居住用地300万元/亩,商品居住和配套商业用地1325万元/亩(拍卖时,安置居住用地价格固定,商品居住和配套商业用地价格变化),最高限价1717万元/亩,计划7月23日拍卖。

庐阳02地块大概位置

竞买条件:

庐阳区LY202002号地块竞得人须在土地成交后7日内,与庐阳区政府或其指定单位就回购出让土地上安置房签订协议,明确安置房回购面积、建设内容、建设标准、相关配套、双方责任、交房日期、开竣工违约造成的超期过渡费承担主体等具体内容,协议中还要具体明确:

①安置房的回购价格确定为2500元/平方米。

②安置回购建筑面积19711.63平方米,套型误差和不足部分由竞得人兜底。安置房产权证由区政府委托竞得人代为办理,产生的费用由竞得人承担。

出让条件规定,庐阳区LY202002号地块达到最高限价竞自持的租赁住房,根据《合肥市支持住房租赁市场发展中央专项资金管理办法》(合房〔2020〕54号)规定可按照建筑面积800元每平方米申请中央财政专项资金奖补。

奖补由庐阳区根据项目工程进度拨付,自持租赁住房项目开工后支付60%,竣工验收后支付剩下的40%。

另外竞得人应优先安排租赁住房建设,在配建租赁住房竣工交付前,竞得人申请商品房预售面积不得超过规划方案中允许销售面积的80%。

地块分析:

该地块位于庐阳区北板块,周边配套成熟,临近苏宁广场、地铁3/5号线,生活便利。周边在售楼盘有融创长江壹号(均价:22000 元/㎡);金科庐阳N1904号地块(未上市 楼面价6332元/㎡ )等。

肥东推2宗274.26亩居住地

肥东FD202001号地块

该地块原计划今年4月份拍卖,后因故取消供应,7月份重新上市,参考地价由之前的640万/亩降至560万/亩。

肥东FD202001号地块位于合肥东部新城得心路与酿泉路交口西南角,占地面积约165.59亩,用途居住,容积率2.0,参考地价560万/亩,最高限价745万/亩,临近安师大附属肥东实验中学。

FD202001号地块竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求同步修建1座18班幼儿园和1个睦邻中心;

肥东FD202005号地块

位于东部新城核心区山水路与闻水路交口西南角,占地面积约108.67亩,用途居住,容积率2.0,参考地价595万/亩,最高限价829万/亩。

FD202005号地块竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求同步修建1座15班幼儿园。

地块分析:

肥东2宗地位于肥东和睦湖板块,地块周边有亿达东城国际,华盛和睦府、琥珀东澜赋等项目。

2019年11月13日,合肥城建以成交单价625万元/亩竞得肥东FD19-14号居住地块,总价47332.5万元,住宅楼面价5208.31元/㎡,溢价率7.76%,即琥珀东澜赋。

长丰推2宗176.25亩居住用地

长丰CF202011地块

位于双墩镇谯城路以东、青玉路以南,占地面积约96.48亩,用途居住,容积率>1.0且≤2.0,参考地价634万/亩,最高限价824万/亩。

CF202011号竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求,同步修建出让地块外南侧一座公园,用地17.27亩,按划拨方式供地,划拨对象为双墩镇政府。

长丰CF202012地块

位于双墩镇谯城路以东、涡河西路以北,占地面积约79.77亩,用途居住,容积率>1.0且≤2.0,参考地价634万/亩,最高限价824万/亩。

CF202012号竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求,同步修建出让地块外北侧一座15班幼儿园。幼儿园用地12.15亩,按划拨方式供地,划拨对象为长丰县教体局。

这两宗地位于合肥长丰北城站板块。周边3公里范围内有合肥北城中学、安徽省立医院北城医院等。


3、下半年合肥楼市会怎么走?

土地供应决定着楼市走向,受疫情等多重因素的影响,今年上半年合肥土地成交量创近5年来最低,下半年开局市场仍然没有发力,尤其是市区居住地供应,这将对下半年的合肥房地产市场有何影响呢?

01:部分区域市场供需将有变化

据统计,今年上半年合肥九区三县居住用地成交量如下:

肥西位居第一,4宗402.89亩地;

经开区位居第二,2宗358.76亩地;

新站区位居第三,3宗286.37亩地;

包河区位居第四,4宗228.55亩地,

长丰位居第五,4宗225.84亩地;

余下为高新区2宗197.76 亩地;

肥东2宗181.42 亩地;

滨湖新区1宗172.84亩地;

庐阳区2宗139.56 亩地;

海区1宗41.78亩地;

蜀山、政务零成交。

由土地导入新房市场供应,据不完全统计,目前合肥九区三县46家纯新盘待入市。

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其中,滨湖区有1个,蜀山区、高新区、经开区、庐阳区各有2个项目,瑶海区有3个,新站区有5个,包河区有6个,长丰县和肥东县各有7个,肥西县有9个。

显然,一批纯新盘待入市,肥西、长丰、肥东、包河、新站库存相对要高些。而滨湖区、蜀山区、高新区、经开区、庐阳区待上市的新盘相对较少,库存相对要低些。

所以接下来的三、四季度、合肥楼市呈现分化,高库存量区域市场竞争激烈,开发商持续打促销优惠战。

低库存量区域,开发商销售压力相对较小,部分板块库存量可能持续走低,市场供求可能将回到合理空间,到年底一批开发商有可能会收回折扣。

02、下半年合肥市区或加大土地供应

据悉,2020年合肥市本级(不含四县一市)商品住房用地供应计划为5250亩(含租赁住房)。

而今年上半年合肥市区共计成交1425.62亩居住用地(含商住), 占全年供地计划的27.15%,不足全年的3成。并且,成交量下跌的背后,一方面是部分房企“等米下锅”,另一方是土地财政收入受影响。这些意味着下半年合肥市区或将加大土地供应。

7月份市区仅推1宗居住地,预计接下来的8-12月份合肥将迎来土拍“高潮”。

03: 有望出台土拍新规范

事实上,为了更合理的出让市区优质地块,目前官方已经在着手相关事宜,合肥房价地价联动机制将有新规范。

据悉,合肥市住房保障和房产管理局日前通过公开招标敲定了3家综合评估机构,进一步落地房价地价联动机制。三家机构将对合肥市2020年拟出让商品住宅用地(包括市区、肥东县、肥西县、长丰县拟出让商品住宅用地及其他采购人安排的项目)周边2公里以内(可视情拓展到5公里以内)新建商品住房销售综合均价和二手住房成交价格情况进行综合评估,出具评估报告,给出拟供应商品住宅用地最高限价、参考价建议值。

对此,业内人士指出,“合肥房价地价联动机制,要通过评估公司重新评估定价,要进行新一套限价评估政策。”换而言之,下半年合肥或将出台土拍新要求。


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