房托来袭,合肥楼市火 热是“演”出来的?

新安房产网 2020-10-12

昨天,小编统计了今年前三季度合肥市区共计成交28宗居住地块(涵盖商住),详情请戳:号头费,全款抢,合肥楼市又要火了?

那么三县又是如何呢?今天小编就来捋一捋。

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合肥三县楼市深度剖析

据统计,今年前三季度,肥西、肥东、长丰共计成交20宗居住地(涵商住),其中长丰最多,达8个新项目;其次是肥东、肥西,各6个新项目。

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长丰(北城)

今年前三季度市场新添8家新项目,预计四季度到明年上半年,这些新项目将陆续上市,具体如下:

北城政务板块(5家):中南长丰CF202015号地块、港龙长丰CF202014号地块、华宇长丰CF202012号地块、华地长丰CF202011号地块、北麓雅院(已开盘)。

岗集板块(2家):玉成长丰CF202003号地块、中梁世茂十里晴川(已开盘)

水湖镇板块(3家):世茂长丰CF202001号地块

另外,区域还有2019年成交未上市的新项目3家:

北城政务办板块:昌云CF201905号地块(瑞辰公馆)

下塘镇板块:孔雀城+上海辰景CF2019-18号地块、孔雀城+上海辰景CF2019-19号地块,即孔雀城时代北辰。

不言而喻,北城楼市主战场集中于北城政务板块,待上市项目5家,板块内在售项目大约13家,包括万科中央公园、融侨天越、金地自在城、正荣府、保利时代等,市场竞争激烈。有业内人士打趣为:北城十八罗汉。

相关数据统计,目前北城政务办板块新房潜在库存超1.1万套,多个楼盘去化艰难。

8月22日,十里晴川首开,项目首开优惠力度挺大,小高层最高95折,洋房最高97折。但是如此力度之下,当天去化依旧平平。小高层、洋房去化都不足3成。小高层、洋房去化都不足3成。

9月30日,北麓雅院首开,且有优惠,网曝首开去化惨淡。

另外,区域还有盘降价1155元/㎡,然后销量依旧不理想,仅去化2成。

前几天小编写了关于滨湖、高新楼市热的相关报道, 有热心网友表示质疑,并在后台留言,大意是北城市场出现“房托”,去售楼部看房还有钱拿。

网友质疑情有可原,确实,目前北城在售楼盘众多,客群以刚需为主,叠加疫情、区位等多重因素影响,售楼部现“房托”,市场不景气。但是,北城行情并不能代表整个合肥,当下合肥楼市处于深度分化之中,南热北冷趋势越来越明显。

肥西

今年前三季度肥西市场新添6个项目,具体如下:

上派板块:美好云谷路壹号、正荣旭辉·政务未来、联发FX202014号地块;

肥西经开区:桃花科技园置业FX202016号地块;

柏堰湖板块:祥生雲境、荣盛山湖樾;

另外,肥西还有百大沃丰[2019] 7地块未上市

换而言之,就是四季度到明年上半年肥西将有7家新楼盘待入市。

相较于北城的冷清, 肥西则与众不同,不是市区胜似市区,楼市热度可以说赶超新站、瑶海。

徽创佳兆业未来城9月25日首开,高层首开去化超8成;

位于上派的美好云谷路壹号、正荣旭辉政务未来;柏堰湖板块的祥生雲境、荣盛山湖樾,这四家楼盘预计在10-11月份入市,关注度都非常之高,预约登记客户都在上千组。据小道消息称,荣盛山湖樾提高定存,由20万增加到25万 。

还有消息称,佳兆业未来城、旭辉翡翠江来、旭辉滨湖江来国庆8天日均去化10套左右。

这些足以可见肥西楼市流量在线。

一方面,肥西拥有绝佳的地理位置,紧邻滨湖、高新、经开,经开在售楼盘仅2家,高新在售以洋房为主,待上市新盘也仅2家,滨湖新区房价2.2万+,且以大平层、洋房为主。肥西恰好承接着滨湖、高新、经开的外溢刚需客户。

一方面,肥西不限购,位处合肥西南板块,知名度较高,成为省内客户在肥置业的首选区;另外还有就是区域不少楼盘走分销路线,二手房中介带看,硬是把西南板块二手房的流量转移到新房市场上。在某肥西购房交流群中,有网友反应,他本来想买明珠广场附近的二手房,结果被房产中介带去了肥西荣盛山湖樾售楼部,还交了定存款。

肥东

今年前三季度市场新添6个项目,具体如下:

撮镇镇:力高君逸府、龙湖肥东FD202003号地块、禹洲·九颂|嘉誉东方;

东部新城:碧桂园肥东FD202001号地块、尚泽·琪瑞沁园;

店埠镇:奥园东璟里;

另外,区域还有2019年成交未上市的新项目3家:亿达东城国际、城建琥珀东澜赋、中交春风景里。

总得来看,肥东今年四季度到明年上半年待上市新盘达9家。

相关数据统计,肥东待推存量(新房)约14500套,在售楼盘多达17家,主力销售价格1-1.2万元/㎡,市场竞争激烈,客群以地缘客户为主。

前一段时间,有消息爆料,肥东地王项目,万科未来之光降价2800元/㎡,亏本卖,走量依旧不如人意。

由此可见,在三县中,当下肥东、长丰(北城) 市场较为煎熬,肥西由于地域优势,市场相对活跃些。


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四季度合肥购房究竟该怎么选?

合肥三县

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长丰待上市新盘8家

肥东待上市新盘9家

肥西待上市新盘7家

合肥市区

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新站待上市新盘3家

蜀山待上市新盘5家

高新待上市新盘2家

包河待上市新盘7家

瑶海待上市新盘3家

庐阳待上市新盘3家

滨湖待上市新盘1家

经开(南区)待上市新盘0家

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纵向对比来看,合肥市场深度分化,县域待上市量大于主城各区(包河区除外),进一步来讲,就是今年下半年到明年上半年合肥楼市主战场集中于三县。

对于想置业合肥三县的购房者而言,今年四季度是个上车的好机会。

一方面,尤其是北城、肥东预计到年底将迎来一波促销潮。肥西市场特别,靠近高新的新盘如祥生雲境、荣盛山湖樾,板块库存少,预计上市不愁卖,但是,上派板块在售楼盘众多,客源同质化严重,各楼盘之间也是冷热不均,部分楼盘预计也要走促销路线。

据业内人士爆料,上派板块的光明府,拿地时隔2年后才上市,10月1日首开2栋毛坯高层,共168套,折后价1.43万/㎡,面积103㎡、117㎡。开盘当天卖了几套,国庆假期仅去十几套。

另一方面,主城区房价迈入2万+时代,这就倒逼部分年轻的购房者在不考虑市区老旧二手房的情况下,只能走向三县,所以说,合肥三县有竞争也有机遇。

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回到合肥市区来看,经开待上市新盘为零;今年四季度到明年上半年置业合肥经开区,只能从中海上东区、公园万象这两个楼盘中做出选择。

滨湖仅1家,即阳光城檀悦。据了解,该项目关注度非常高,预计10月中旬开盘。目前已蓄客超3000组,全款客户占了一半,有网友爆料首付或将调至7成。而且,滨湖新区的高层面临短缺的局面,改善洋房成市场主流,刚需可望而不及。如今普通购房者想置业滨湖新区,也只能区域二手房市场着手。

高新区2家、想置业高新区的购房者可重点关注银城知庐、龙湖高新区GX202009号地块。

蜀山区看似5家,实际上仅有1家(佳源花海印象)。

龙湖、上坤小庙地块虽然处于蜀山区,但位置相对较远;奥园老城区地块面积仅有6亩左右;所以对于想置业蜀山区的购房者而言,挑选空间依旧有限,从去年以来蜀山区在售楼盘集中于四季花海板块(董铺湖板块),目前板块内多个楼盘处于尾盘状态或仅有洋房、别墅在售,四季度只能等佳源花海印象入市缓房荒。

包河是合肥主城西南片区新房库存量最多的区域,它正在承接滨湖高房价与高层房荒之下的外溢客户,各楼盘去化要好于去年。

以庐阳、瑶海、新站为代表的东北板块,虽然市场热度不及西南板块,但待上市的新盘数量也有限,保持在3-4家左右,各区域库存逐渐减少,跟去年比起来,销售局面正呈现好转。

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总而言之,合肥楼市呈现“几家欢喜几家愁”的局面,有需求的购房者优先关注市区及周边热盘,大家哄抢的盘,一定是有性价比的,能抢到就抢。

其次,抢不到市区热盘,可以淘一淘二手房。目前合肥二手房挂牌量近8万套,供大于求,议价空间大。

最后,买房还是要多实地多看多对比,尽量选择大品牌、近地铁,带优势学区的,不要过分相信所谓的大V,天下攘攘皆为利往。


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