不是所有的公寓,都叫冠寓

新安房产网 2021-07-30

2020年,长租公寓的日子并不好过,至少有30家暴雷。在疫情的冲击下,连蛋壳这样的头部企业,都倒下了。

不少租户一下子无处安身,交的租金也不见踪影。

兴起于2017年的长租公寓,一度百花齐放。但天眼查数据显示,截至去年底,全国已经注销或吊销的长租公寓企业约有170家,占相关企业总量的15%。 

长租公寓已经进入优胜劣汰的洗牌期。

而在去年,龙湖冠寓却交出一份抢眼的成绩单。

龙湖2020年年报显示,去年租赁住房实现租金收入约18.1亿元,相比上一年增长55%。截至2020年末,冠寓已开业9万间。

2020年,龙湖冠寓开业超过六个月的项目出租率为93%。

凭借过去一年在住房租赁领域所做的成绩与努力,龙湖冠寓实力斩获“2020年度集中式长租公寓影响力品牌金航奖”、“2020年度白领公寓影响力品牌金航奖”两个重量级奖项。这份来自客户、行业和市场的认可,让城市的年轻人可以放心选择冠寓租房。

那么,在长租公寓这场残酷的肉搏战中,冠寓到底做对了什么?

最近,我实地探访了两家冠寓门店,试图从中找到其成功的秘密。 

01

交通方便,是很多人租房考虑的要素。

我来到的第 一家冠寓门店,几乎占了整幢楼,从7层到42层,有将近1100间房。

冠寓的大堂设在5楼,实际上也是个公共区域,有休息区、阅读区、办公区、健身区、台球室,还有一个共享厨房。

基本上覆盖了睡觉之外的全部功能,都是免费的。

公共区域

整个公区,用了很多明黄、翠绿、深蓝的颜色,清新明快,很对年轻人的口味。

门店运营官带我看了几个样板间,其实和在公众号或APP里看到的几乎一样。也就是说,你可以像订酒店一样,租一套房,价格、户型、屋内的装修都一目了然。

想想以前租房都要跑断腿的痛苦回忆,这一点确实很适合我这种懒人。

网上展示图片(上)与手机实拍

房间里,麻雀虽小,却五脏俱全。洗衣机、冰箱、电视、餐桌、鞋柜等,一应俱全,完全可以拎包入住。 

一套两居室的一间卧室,月租仅2000元,很适合刚毕业的两个好朋友一起租。如果想整租,建面35㎡的一居室,月租约3500元。 

其中的一些细节也引起了我的注意。

比如收纳空间很多,转角处的鞋柜、床底下预留的空间、墙上的置物架等等,这对小户型来说太重要了。 

桌子的四个脚都是弧形的,避免磕碰。

转角的鞋柜

干湿分离的卫生间

弧形桌角

床下可以储物

不过,这些其他长租公寓也能做到啊。

于是看完这家,我又来到另一家冠寓门店,这是一家今年4月刚开业的新店。 

在选址上,它更靠近产业园,周边有很多知名企业,年轻人很多,以IT工作者为主。

门店公共区域 

这家店有331间房,公区相对小一些,也一应俱全。

墙体上的新型装配式墙板 

运营官告诉我,这是一种新型装配式墙板,里面加了隔音棉。 

这种新型木板折旧慢、不容易脏,隔音也更好。使用时间更久,租户体验感也更好。 

而且,这种新型木板还用上了龙湖特有的装配式工艺。同样的工艺,还用在了卫浴间。因为是“定制”后再来组装,工期缩减至少一半。

这家店是冠寓“进化”后的新产物,厉害之处在于,更符合租房人的需求。 

它有更大的收纳空间,柜子直接通到房顶。柜子里面,为长短衣服预留了不同的空间,甚至也为行李箱留了空间。

细分出不同功能区的衣柜 

门口处的玄关,增加了座椅,可以坐着换鞋;床边还贴心地安装了床头灯。

鞋柜增加座椅

床头小夜灯

桌子下面,我还发现了一个小信箱,实际是为了把路由器隐藏起来。

还有一个让我很吃惊的地方。 

刚看完一套建面约45㎡的房间,再来到一套建面约32㎡的房间,一眼看过去,我却感觉差不多大。

运营官告诉了我里面的“门道”。龙湖经过测算,入户玄关的宽度设定在1.6米,可以让整体视野更大,于是才有了这样的效果。 

这一定是经过认真钻研之后得出的。 

还有一个细节,让我印象深刻。 

在看房时,运营官还询问我,是不是在附近工作的IT男。 

原来,这家店的书桌正准备更新升级,把两边的铁架去掉,再把书桌加长一点。 

两边带铁架的书桌可能会升级

原因是,周边客群以互联网工作者为主,他们了解到,这些租户业余时间喜欢打游戏,而且喜欢两台电脑一起用。两边有架子的桌子,反而不便。 

一向以服务见长的龙湖,把这种用户思维用在长租公寓身上,瞬间又起了化学反应。

02

其实,硬件上的更新换代,只是打动租户的一方面原因。在我看来,正是服务,为业主构建了一个交流的平台,真正留住了租户的心。

走访时,我在门店看到一个租户正在共享厨房做饭,就跟她聊了起来。 

这是一位做直播的小姐姐小S,住在冠寓为她打开了一片新天地。因为这里住着许多和她志趣相投的人。 

住在冠寓之前,小S没想到,做个饭还能认识新朋友。那天,在共享厨房里,邻居向她借盐,双方就聊了起来,发现对方也是一个主播,两人越聊越开心,如今就成了好朋友。 

小S的男朋友平时喜欢打台球,住进来没几天,就混熟了好几个玩伴。 

从入住起,小S就体验了龙湖的服务效率。她当天发现浴帘有点问题,就通过APP报修。没想到,10分钟后就有人来帮她解决了。 

小S是刚从另一家长租公寓搬来的,之前有问题,解决起来可没这么快。这让她更真切地感受到了差别。

住起来有任何问题,都可以向运营官反映。小S还告诉我,她本来是一个很喜欢养狗的女生,但是因为和冠寓“有约”在先,不得不放弃了,因为她喜欢这里的居住氛围,愿意做一下小小的牺牲。

这个合约,就是冠寓的“住户公约”,入住当天就要约法三章,比如不能养大型宠物,不能随意丢垃圾,不能半夜喧哗等。 

屡劝不听的,冠寓会依照公约“惩治”。这不仅仅是震慑,运营官告诉我,他们真的和个别不听劝的租户,不再续约了。 

这也是冠寓用户思维、客户导向的体现,不仅仅是把房子租出去,还要让这里的租户住的安心、舒心,更暖心。 

在这样的约束下,租户也会养成守约的习惯。

这家店的共享厨房,非常干净,我本以为是因为租户没有时间来做饭。运营官告诉我,实际上,平均每天有15组租户会来做饭,不过大家都会很自觉地收拾好。 

这是因为有共享厨房公约在先。

03

这大概就是冠寓得以成功的奥秘:用产品打动客户,用服务留住客户。 

正如开头所说,长租公寓已进入洗牌期。如果不是有清晰的战略规划,很容易被市场淘汰。 

市面上一些出现乱象的长租公寓,大都离不开“长收短付”、“高收低租”、“租金贷”等几个关键词。 

说到底,长租公寓被一些企业当做短期套利的工具,而不是一个精心打造的产品。 

而龙湖在做长租公寓之初,就想好了要怎么做,甚至做了打持久战的准备。 

2016年8月,龙湖冠寓诞生。 

冠寓主要聚焦在北京、上海、广州、深圳、重庆、成都等多个一线及新一线城市,面向20-35岁的年轻人,房间月租金主要在3000-5000元这个价位段。

年轻人对生活品质有一定要求,在这些城市的年轻人也承担得起这个价格。所有的服务、装修风格、定价,也都围绕这个年龄段的客群。 

从门店选址上,也可以看出冠寓精准的定位。 

比如,在上海这样租金较高的一线城市,冠寓会把选址放在非核心区,主要供应3000-5000元的房源给年轻人。

因为清晰的战略定位,冠寓仅用3年时间就实现了盈利。

2019年初,在TOP30房企年度业绩汇报中,龙湖是一家公示长租公寓业务对集团有收入贡献的房企。

如今,租赁住房作为龙湖六大主航道之一,已成为其经营性收入的稳定贡献源。

以杭州为例,去年以来当地土拍热度奇高,大部分拍到都要自持。自持房源只能用于出租,对许多开发商来说都是烫手的山芋。但龙湖因为有冠寓,根本不焦虑。

一些开发商在拿地后,还会主动找冠寓来合作。今年3月,电建|龙湖冠寓杭州丁桥天街店开业,便是这样的合作模式。

04

租房市场,需要规模化运营,才可能产生效益。随着冠寓越做越大,如何有效管理则摆在了台面上。 

因为一旦规模化之后,管理数万间公寓,会非常耗人力,这是对企业运营管理能力的考验。冠寓在这方面,也想明白了:通过数字化平台的应用,可以实现高效的管理。

从整个租房体验看,一个APP,可以用来看房、签合同、报修、交水电费、退租,租户自己就能搞定一切。 

运营官跟我说,他们和租户的触点,最 低只要两次:一次是入住时,一次是退租时。 

而且,这种数字化的应用,也可以进行大数据分析,改善经营。 

比如某房型的空置率,在APP里会一目了然。哪些房型不容易出租,哪些设施容易损坏,都可以通过数据分析出来。今后在其他新开门店中,就可以避免。05

成功,也许没有深奥的秘密。只要踏踏实实做好产品、做好服务,就够了。

如果再总结一下冠寓的成功,有一点很重要:战略层面上首先要思考清楚,然后,坚定履行。

在长租公寓遍地开花,几乎每家开发商都在做的时候,龙湖进入这个赛道,却没有急功近利,而是倾注了集团的力量去扶植,做好短期亏损的准备。

即使到了2019年,房地产已进入微利时代,长租公寓的探索也出现越来越多失败的案例。

在当年的中期业绩会上,龙湖却依然泰然自若,还引用了苏轼的名句:

“莫听穿林打叶声,何妨吟啸且徐行,料峭春风吹酒醒,微冷,山头斜照却相迎”

龙湖非常坚定地认为,冠寓依然是战略业务。

因为长租公寓是可以将住宅、商业、服务糅在一起的新赛道。

开发住宅,可以不断更新用户需求;商业部分,提供完整的配套;服务方面,有物业的成熟经验。这三方面都做好了,没理由做不好长租公寓。

现在,当开发商成为代建商、要亏损拿地的时候,长租公寓反而成了其他开发商所没有的赢利点。

在合肥,龙湖冠寓自2018年4月进入以来,迄今已走过3个年头,共开业运营12家门店,可辐射城市多个办公园区,累计开业4549套房间,累计已服务超2万组租客。

此外,龙湖冠寓还构建了“冠企荟”、“住梦计划”等立体生态,既能为企业客户提供定制化租住管理方案,也能为年轻的学生群体提供长期专属租房优惠福利,通过可供长期租赁的房间服务、专属的运营服务,成为城市青年温暖而明亮的节点。

在合肥想要租房的年轻人,可以通过下载龙湖冠寓APP,或登录“龙湖冠寓租房”小程序,或关注微信公众号“龙湖冠寓”快速找房、预约看房,体验Goyoo星球零重力、零压力的租住生活。

“小龙人计划”是龙湖集团三大品牌活动之一,2021年小龙人计划”你好,小小空间营造家“合肥站复赛已圆满结束,将迎来下一段美好的行程——天府之国成都行,追溯巴蜀文化发源地。

7月25日,合肥地区复赛在龙湖瑶海天街圆满落幕。家长与小龙人们欢聚成团,考古互动课堂,智解鲁班锁,障碍平衡车,大浪淘沙共探历史足迹。

8月7日-11日,小龙人们将前往成都开启5天4夜的夏令营活动。在成都,小龙人们会感受三星堆的神秘、熊猫的憨态可掬、都江堰中凝结的古人智慧、还有川剧的独树一帜以及时空变迁的奥秘。

同时小龙人们还会在天府农博岛、竹艺村制作竹编、搭建模型以此真实地感受到动手制作与设计规划的乐趣,丰富亲子间的成长体验。

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