理性了!合肥土拍揽金134.74亿!置地、招商、龙湖低溢价拿地

新安房产网 2021-09-18

9月17日土拍,合肥土地市场8宗1089.39亩地块成功出让,累计揽金约134.74 亿元!国(央)企、民企“五五开”!低溢价成关键词!“竞高品质”条件未能达成!仅1宗地触顶摇号!

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本次土拍呈现以下几大特点:

参拍房企少!

相较于6月首批(首批超60家房企参拍,最热地块43家房企参拍),合肥9月二批次集中供地大概十余家,各宗地参拍房企数量在2-6家。在竞拍过程中,房企出价理性。

地块成交溢价率低!

在8宗地中,6宗地溢价率在3%以内,仅有2宗地溢价率在14%左右。这对于开发商和购房者及市场走势都是好消息!

从开发商层面来看,在限价的要求下,拿地价格低,开发成本也随之降低,盈利空间得到保证,未来建设的商品住房品质也更有保证,而且这次拿地房企基本都以大牌房企为主,未来开发的住宅项目更是有保障。

从购房者层面来看,在限地价与限房价的双限政策及保品质的要求下,接下来的一两年里,合肥购房者将能买到一批价格合适且品质好的楼盘。

从市场层面来看,土市决定房市,土地成功出让,新房供应增多,未来上市销售的商品住宅价格更是被限死,“价稳量多”,合肥房地产市场也将跟着稳了。

国(央)企、民企“五五开”。

在此次土拍参拍房企中,央企、国企带头,成为主力军,但最终的成交结果是国(央)企、民企各占一半。国(央)企分别是:招商、华润、城建、皖投;民企有置地、龙湖、祥源、和昌,这些都是合肥市场上实力强劲的企业。

考虑后期开发方面,不排除上述拿地房企联合其他房企合作开发。

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8宗地住宅销售价格基本定了!

另外,合肥装修政策或将调整。商品住宅精装价格或将调整分为基础包和升级包,基础包评估价最高不超过1500元/㎡,升级包评估价最高不超过3500元/㎡ (含基础包在内),只有基础包合并住宅一起备价,升级包中的其他金额单独跟业主签署(具体签署形式待定)。

此次成交的8宗涉宅地块毛坯价已定,考虑做装修项目的话,后期销售参考价格大概也能估算的到,具体见上图。


具体地块解析

置地竞得包河区BH202104号地块

住宅销售参考价2.3万/㎡

成交信息:

置地竞得包河区BH202104号地块,居住用地成交单价1711万元/亩,楼面价11665.85 元/平米,总价191162.03万元,溢价率2.46%,商品住宅(毛坯)平均备案价格21868元/平米,配建保障性租赁住房比例(毛坯)20%。

地块信息:

包河区BH202104号地块位于合作化路以东、万佛湖路以北,面积144.71亩,规划用途为商业、居住、城镇社区服务设施、幼儿园。

容积率:A≤2.3(居住≤2.2);B≤2.0;C≤1.5;D≤1.0;E≤1.8;参考地价:居住用地1670万/亩;商业用地400万/亩;城镇社区服务设施用地700万/亩;幼儿园用地120万/亩;竞买保证金:4亿元;居住最高限价:1915万/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格:21868元/㎡;配建保障性租赁住房比例(毛坯):20%;最高总价:211829.68万元。

竞买条件:

竞得人须按方案要求同步修建一所21班幼儿园、社区服务中心和地块外公园绿地;在幼儿园相邻地块内建设面积不少于1500平方米的街头游园,并向社会开放;配建不少于住宅计容总建筑面积20%的保障性租赁住房。

拍卖方式:

“价高者得+竞装配率+摇号”

周边在售新房:

地块位于龙川路板块,也称之为政务东板块,周边暂无新房在售,板块内待上市项目1家,滨投&蓝城项目,该项目预计今年年底入市。

周边二手房挂牌价格:

建发雍龙府35575元/㎡、融侨观澜33644元/㎡、中海央墅35530元/㎡、高铁都市花园2.6-2.7万/㎡、滨湖龙川里27234元/㎡。

地块分析:

板块内正处于新房房荒状态,急需新项目上市补仓。包河04号地块预计明年上半年上市,届时板块内房荒问题将有所缓解,商品住宅毛坯限价21868元/㎡,考虑装修房的话,价格预估大概在2.3万/㎡以上。

城建竞得包河区BH202105地块

住宅销售参考价2.2万/㎡以上

成交信息:

城建竞得包河区BH202105号地块,居住用地成交单价1950万元/亩,A楼面价10446.38元/平米,B/E楼面价12187.44元/平米,总价415331.70 万元,溢价率11.75%,商品住宅(毛坯)平均备案价格20826元/平米,配建保障性租赁住房比例(毛坯)20%。

地块信息:

包河区BH202105地块祁门路以南、包河大道以东,面积278.04亩,规划用途为商业、居住、幼儿园。

容积率:A≤2.8;B≤2.4;C≤1.0;D≤3.0;E≤2.4;参考地价:商业用地400万/亩;居住用地1745万/亩;幼儿园用地100万/亩;竞买保证金:8亿元;居住最高限价:2000万/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格:20826元/㎡;配建保障性租赁住房比例(毛坯):20%;最高总价:425240.4万元。

竞买条件:

竞得人须在商业地块内规划建设1座地上计容建筑面积不低于10万平方米的集中式购物中心。该集中式购物中心须在开工后30个月内整体投入运营。

该引入企业须在国内直辖市或省会城市或计划单列市已开业并自持运营3个以上(含3个)建筑面积均不少于10万平方米的集中式购物中心(不含酒店、家具建材市场、批发市场)。

另外,还需同步修建一所15班幼儿园、地块外的规划支路(目连路和规一路)、面积不少1500平方米的街头游园、以及不少于住宅计容总建筑面积20%的保障性租赁住房。

拍卖方式:

价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号

周边在售新房:

地块位于淝河板块,板块周边在售新房有翡翠天际(高层、洋房均已售完)、信达华宇锦绣龙川(高层20667元/㎡)、雍荣府(多层23000元/㎡)等,待上市项目一家,中梁BH202102地块

周边二手房挂牌价格:

龙川雅居15409元/㎡、大店新村15637元/㎡、滨湖春天27945元/㎡、望湖城2.5-2.8万/㎡、望湖嘉苑28782元/㎡、葛大店花园16123元/㎡。

地块分析:

包河05号地块,规划商住用地,要求竞品质,商品住宅毛坯限价20826元/㎡,后期大概率做精装修房,上市价格在2.2万/㎡以上。

另外,地块要求建设不低于10万方的购物中心,利好淝河板块的发展。据了解目前淝河板块在建楼盘众多,板块内优质教育资源(48中)、医院(合肥市第三人民医院新区、合肥市中医院等)、公园(淝河生态公园、淝河智慧中央公园)等生活配套相继兑现中,就差大型商业广场。

包河05号地块中的10万方的购物中心,正好填补板块内商业空白,有消息包河05号地块称可能引入王府井。

早在2019年世界制造业大会期间,包河区政府官网就发布了王府井购物中心确定与包河区签约,准备打造集休闲、旅游、购物、美食、娱乐、体验为一体的商业综合体。

不过此次城建拿地,是否能引进王府井,拭目以待!

华润竞得经开区JK202110号地块

住宅销售参考价格2万/㎡

成交信息:

经开区JK202110居住、幼儿园用地用地被华润夺得,居住用地成交单价1290万元/亩,楼面价9674.95 元/平米,总价167787.30 万元,溢价率1.98%,商品住宅(毛坯)平均备案价格18865元/平米,配建保障性租赁住房比例(毛坯)25%。

地块信息:

经开区JK202110地块位于天都路以西、云海路以北,面积141.37亩,规划用途为居住、幼儿园用地。

容积率:居住≤2.0幼儿园用地≤1.0;参考地价:居住1265万/亩、幼儿园用地90万/亩;竞买保证金:3.5亿元;居住最高限价:1450万/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格:18865元/㎡;配建保障性租赁住房比例(毛坯):25%;最高总价:188462.5万元。

竞买条件:

竞得人须同步修建一所18班幼儿园、在幼儿园相邻地块内建设面积不少于1500平方米的街头游园,并向社会开放、在本宗地内配建不少于住宅计容总建筑面积25%的保障性租赁住房。

拍卖方式:

价高者得+竞装配率+摇号

周边在售新房:

地块位于临湖社区板块,周边暂无新房在售。

周边二手房挂牌价格:

周边有晶弘嘉苑、临湖社区1.3万/㎡、熔安家园1.8万/㎡。

地块分析:

该地块位于经开区临湖社区板块,周边都是工厂,居住环境欠佳,但是胜在板块内无在售新房,区域内更是新房难求, 位置上靠近滨湖,正宗的滨湖西板块,商品住宅毛坯限价18865元/㎡,未来做装修项目,参考价格大概在2万/㎡左右,刚需可以关注。

皖投摇得经开区JK202112号地块

住宅销售参考价格2.3万/㎡

成交信息:

经开区JK202112居住、幼儿园用地用地被皖投摇得,居住用地成交单价1950万元/亩,楼面价13295.39 元/平米,商服用地成交单价360万元/亩,幼儿园用地成交单价100万元/亩,总价130553.90 万元,溢价率14.71%,商品住宅(毛坯)平均备案价格21485元/平米,配建保障性租赁住房比例(毛坯)20%,竞装配率60%。

地块信息:

经开区JK202112地块位于始信路以东、石门路以北,面积:99.39亩,划用途为居住、商服、幼儿园。

容积率:居住≤2.2、商服≤3.5、幼儿园≤1.0;参考地价 :居住1700万/亩、幼儿园100万/亩、商服360万/亩;竞买保证金:2.5亿;居住最高限价:1950万/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格:21485元/㎡;配建保障性租赁住房比例(毛坯):20%;最高总价:130553.9万元。

竞买条件:

同步修建一所9班幼儿园;在幼儿园相邻地块内建设面积不少于1000平方米的街头游园,并向社会开放;在本宗地内配建不少于住宅计容总建筑面积20%的保障性租赁住房。

另外,地块内有轨道7号线石门路站点临时用地约2542.81平方米,待轨道工程建成后交付竞得人。

拍卖方式:

价高者得+竞装配率+摇号

周边在售新房:

地块位于南艳湖板块,周边暂无在售新房。

周边二手房挂牌价格:

东花园24961元/㎡、南艳湾23749元/㎡、御湖观邸24297元/㎡、海尔产城创云玺16541元/㎡。

地块分析:

该地块未来项目既是地铁盘(紧邻地铁7号线石门路站),又是湖景房(位处南艳湖北边),地块东北边的轮佳通胎厂已确定要搬走,未来无论是交通配套还是环境配套都很nice!商品住宅(毛坯)平均备案价格:21485元/㎡,考虑装修的话,上市价格预计在2.3万/㎡以上。明年该地块开发上市,预计也是热门的摇号楼盘。


招商竞得经开区JK202113号地块

住宅参考价格2.1万/㎡左右

成交信息:

招商竞得经开区JK202113号地块,居住用地成交单价1300万元/亩,楼面价9749.95 元/平米,幼儿园用地成交单价95.00 万元/亩,楼面价1424.99 元/平米,总价107473.25 万元,溢价率2.77%,商品住宅(毛坯)平均备案价格19376元/平米,配建保障性租赁住房比例(毛坯)25%。

地块信息:

经开区JK202113地块紫云路南、青龙潭路西,面积92.08亩,规划用途为居住、幼儿园。

容积率:居居住≤2.0、幼儿园≤1.0;参考地价 :居住1265万/亩、幼儿园95万/亩;竞买保证金:2.2亿元;居住最高限价:1450万/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格:19376元/㎡;配建保障性租赁住房比例(毛坯):25%;最高总价:119762.75万元。

竞买条件:

同步修建一所15班幼儿园;在幼儿园相邻地块内建设面积不少于1500平方米的街头游园,并向社会开放;在本宗地内配建不少于住宅计容总建筑面积25%的保障性租赁住房。

拍卖方式:

价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号

周边在售新房:

地块位于翡翠湖板块,周边在售新房有源长花园(肥西产证,1.48万/㎡)。

周边二手房挂牌价格:

长安萨尔斯堡17876元/㎡、尚泽紫金公馆22237元/㎡、文一名门南郡21428元/㎡。

地块分析:

该地块要求竞高品质,毛坯限价19376元/㎡,后期上市应该是做精装修项目,参考价格在2.1万/㎡以上。

祥源竞得庐阳区LY202106号地块

住宅销售参考价格2.36万/㎡

成交信息:

庐阳区LY202106号地块被祥源夺得,居住用地成交单价1648万元/亩,楼面价12359.94 元/平米,总价133285.20 万元,溢价率3.00%,商品住宅(毛坯)平均备案价格22082元/平米,配建保障性租赁住房比例(毛坯)15%。

地块信息:

庐阳区LY202106地块位于四里河路以东、北一环以北,147.5亩;规划用途:居住、商业、中小学、幼儿园。

容积率:居住≤2.0、商业≤3.5、中小学≤1.0、幼儿园≤1.0;;参考地价:居住1600万元/亩、商业500万元/亩、教育120万元/亩;竞买保证金:3亿元;居住最高限价:1745万/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格:22082元/平方米;配建保障性租赁住房比例(毛坯):15%;最高总价:139939.4万元。

竞买条件:

承诺引进1家以上(含1家)房屋建筑业类或基础设施建设类境内上市公司总部入驻本地块;同步修建一所36班小学和一所12班幼儿园;修建出让地块外的广场,无偿移交政府指定部门;配建不少于住宅计容总建筑面积15%的保障性租赁住房。

拍卖方式:

价高者得+竞装配率+摇号

周边在售新房:

地块位于北一环板块,目前周边暂无新房在售,后期周边有纯新盘佳源誉和湾待入市。

周边二手房挂牌价格:

四里河畔小区(1.1万/㎡)、万科城市之光(3.5-3.7万/㎡)、思和苑(1.55万/㎡)。

地块分析:

庐阳06号地块,毛坯限价22082元/㎡,考虑装修的话,后期参考价格在2.36万/㎡左右,配建保障性租赁住房比例(毛坯)15%,实际可售居住建筑面积77746.95方,按照120㎡户型计算,可提供大约648套房源。


和昌竞得庐阳区LY202107号地块

住宅参考价格或在2.1万/㎡左右

成交信息:

和昌竞得庐阳区LY202107号地块,居住用地成交单价1330万元/亩,楼面价11083.28 元/平米,总价96069.10 万元,溢价率2.31%,商品住宅(毛坯)平均备案价格17513元/平米,配建保障性租赁住房比例(毛坯)10%。

地块信息:

庐阳区LY202107地块位于八公山路与新抬路交口,面积78.19亩,规划用途:居住、城镇社区服务业设施。

容积率:居住≤1.8、城镇社区服务业设施≤1.5;参考地价:居住1300万元/亩、城镇社区服务业设施400万/亩;竞买保证金:2亿元;居住最高限价:1395万元/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格:17513元/㎡;配建保障性租赁住房比例(毛坯):10%;最高总价100597.65万。

竞买条件:

修建一座占地面积约8.51亩的睦邻中心;配建不少于住宅计容总建筑面积10%的保障性租赁住房。

拍卖方式:

价高者得+竞装配率+摇号

周边在售新房:

地块位于大杨产业园板块,周边暂无新房在售。

周边二手房挂牌价格:

海亮蓝郡花园1.8万/㎡、源水家园、卫庄小区挂牌单价均是1.1万/㎡。

地块分析:

依据规划,大杨产业园规划了449.29亩地,庐阳07号地块属于其中之一。是一块绿色环保、充满发展潜力的“黄金地带”。同时,该地块紧邻轨道交通S1号线,未来将形成一片人流量集中的成熟居住区。

毛坯限价17513元/㎡,考虑装修的话,未来参考价格在2.1万/㎡以上。

龙湖竞得瑶海区YH202107号地块

住宅参考价格1.86万/㎡左右

成交信息:

龙湖竞得瑶海区YH202107号地块,居住用地成交单价1177万元/亩,楼面价8024.96 元/平米,溢价率2.79%,总价105721.55万元,商品住宅(毛坯)平均备案价格15118元/平米,配建保障性租赁住房比例(毛坯)10%。

地块信息:

瑶海区YH202107地块凤阳东路以南、通达路以西,面积108.15亩,规划用途:居住、商业、幼儿园。

容积率:商业≤2.5、居住A地块≤2.2,C地块(居住)≤2.0、幼儿园≤0.8;参考地价:居住1145万/亩,商业335万/亩,幼儿园100万/亩;竞买保证金:2.2亿元;居住最高限价:1314万/亩;商品住宅(毛坯)平均备案价格:15118元/㎡,配建保障性租赁住房比例(毛坯):10%;最高总价117385.06万元。

竞买条件:

承诺引入1家以上(含1家)合肥市外一级建筑工程总承包或一级市政公用工程总承包企业(须为独立法人)总部入驻本地块;自持商业办公计容建筑面积比例不得低于商业办公计容总建筑面积的50%;

另外,同步修建一所12班幼儿园;同步修建出让地块外居住、商住地块周边三条规划城市支路;在幼儿园相邻地块内建设面积不少于1500平方米的街头游园;配建不少于住宅计容总建筑面积10%的保障性租赁住房。

拍卖方式:

价高者得+竞装配率+摇号

周边在售新房:

地块位龙岗板块,周边稍远点在售新房有禹洲郎溪上里(高层1.53万/㎡)、保利海上明悦(高层1.67万/㎡)。

周边二手房挂牌价格:

海尔智慧公馆1.9万/㎡、琥珀名城1.38-1.59万/㎡,除此之外的小区如:玉兰苑、斯瑞新景苑、瑞泰城市家园价格较低,挂牌价均在1.1万/㎡左右。


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